UVA, UVI o Tasa Fija?

Con la caída gradual de la inflación y la aparición de nuevas líneas de crédito, el público ha comenzado, incipientemente, a tomar crédito hipotecario en bancos públicos y privados para financiar la compra de inmuebles.

La original UVI (que tenía una crítica en su funcionamiento por la volatilidad del factor de ajuste), que corregía el monto prestado por el índice de costo de la construcción fue complementada recientemente con la UVA, que ajusta el valor residual por el índice CER (inflación).

A esta altura, quien piensa en comprar un inmueble está haciéndose la pregunta: UVA, UVI o Tasa Fija?

Para la primera parte de la pregunta, la respuesta es solo cualitativa: entre UVA y UVI, la ganadora es claramente la UVA, ya que podría comprobarse que la volatilidad del factor de ajuste es mucho menor con el CER que con el Costo de la construcción.

Para la 2da parte de la pregunta, y ya eliminada la opción UVI, hay una primera aproximación:

Si, por ejemplo, el individuo que piensa solicitar el crédito, tiene un ingreso mensual de $5.000, para la línea de Tasa Fija, no podrá pagar más de $2.000 de cuota (40% de su ingreso) y para la línea UVA, no podrá pagar una cuota inicial superior a $1.250 (25% de su ingreso).

Si el crédito a Tasa Fija tiene un CFT de 20% y el UVA un CFT de 5% + CER, las cuotas iniciales de un préstamo de $100.000 serán las siguientes:

Tasa Fija: $ 1.756

UVA: $ 803

Es decir que, mientras que entre los topes hay una relación Tope TF = 1.6 * Tope UVA, entre las cuotas hay una relación de Cuota TF = 2.2 * Cuota UVA

El nivel de apalancamiento posible en ambas será igual a Tope / Cuota

La relación entre apalancamiento de ambas será

Por lo tanto concluimos que el apalancamiento posible es mayor en UVAs que en Crédito a Tasa Fija

Si queremos maximizar el monto a solicitar, la mejor opción es la UVA.

Si el monto no fuera problema, y en realidad, podríamos elegir el crédito, independientemente del monto (ya que ambas opciones nos dan lo que quisiéramos tomar), la mejor opción surgirá del menor valor actual de las cuotas de ambos sistemas descontados por inflación.

Podría comprobarse que, dadas las tasas que existen hoy en el mercado, y tal como lo demostramos previamente, las cuotas iniciales del crédito UVA serán menores a las del crédito a Tasa Fija. La diferencia de cuotas (TF – UVA) podría ser utilizada para precancelar, mes a mes, capital del crédito UVA, y de esta manera, ante una proyección determinada para el CER futuro, igualar los flujos entre ambas opciones.

Previo al ejercicio, para comparar flujos, debemos proyectar la inflación para los próximos 15 años (plazo de los créditos).

Para hacerlo, tomé proyección de inflación de REM para 2017/18 y, para años subsiguientes, tomé inflaciones implícitas en Curva de bonos moneda local, según el siguiente detalle:

Así, la inflación proyectada para los próximos años es la siguiente (luego del 2021 tomé caída de la inflación siguiendo tendencia descendente hasta un límite inferior de 5%):

Teniendo la inflación anual para los próximos 15 años, calculé inflación mensual para cada uno de los períodos.

Con la información de la inflación, y teniendo tasa UVA de 5% + CER, se buscó la Tasa Fija “de equilibrio”, que igualara ambos flujos y, por lo tanto, ambos valores actuales (recordar que UVA se va precancelando en función del “sobrante” que resulta de la diferencia entre las cuotas de ambos sistemas).

Los flujos, de esta manera, en los primeros meses, quedan de la siguiente manera:

En la primera cuota, la diferencia entre $1.474 y $802 se utiliza para precancelar UVAs, quedando de esta manera, igualado el flujo.

La tasa fija de equilibrio que iguala flujos y valores actuales, dado el nivel de inflación que se calculó previamente, es aprox 16%.

En el caso en que estemos dudando entre tomar un UVA o un créd a Tasa Fija, y no tenemos limitaciones por el lado del monto a solicitar, si el CFT del préstamo a Tasa Fija es menor a 16%, nos convendrá este crédito. Para el resto de los casos, la mejor opción es la UVA.